El mercado inmobiliario en Uruguay entra en 2026 con un escenario singular: no es un año de boom, pero tampoco de freno. Es un momento de ordenamiento, regulación y decisiones estratégicas, donde tanto el sector público como el privado deberán adaptarse a un entorno más exigente.
Desde Suarez Figari Inmobiliaria, analizamos las tendencias, desafíos y oportunidades que definirán el comportamiento del mercado en los próximos meses.
1. Regulación inmobiliaria: profesionalizar para crecer
Uno de los ejes centrales es la inminente reglamentación de la Ley de Operadores Inmobiliarios, un cambio largamente esperado.
El foco está puesto en:
- Registro obligatorio
- Capacitación profesional
- Homogeneización en la calidad del servicio
La Cámara Inmobiliaria del Uruguay destaca que este avance impactará directamente en la confianza, la transparencia y la reducción de prácticas informales que distorsionan el mercado.
Para los compradores y vendedores, este proceso implica más seguridad jurídica y mejor asesoramiento; para las inmobiliarias, una oportunidad de elevar estándares y diferenciarse por profesionalismo.
2. El gran desafío sigue siendo el acceso a la vivienda
Si bien el acceso al crédito es hoy mayor que en décadas pasadas, los números son claros:
solo el 10%–11% de las compras se realizan con financiamiento bancario.
Esto revela limitantes estructurales como:
- ingresos insuficientes,
- escasa capacidad de ahorro,
- y un mercado donde gran parte de las operaciones se siguen realizando al contado.
En este contexto, las políticas del Ministerio de Vivienda son esenciales, pero el artículo analizado deja una preocupación latente: la necesidad de coordinar instrumentos y medir resultados reales.
La vivienda debe pensarse más allá de la oferta de unidades, integrando:
- empleo,
- seguridad,
- infraestructura urbana,
- servicios municipales,
- y carga impositiva.
3. La ciudad como variable clave: seguridad, impuestos y calidad urbana
El entorno urbano tiene un impacto directo en la inversión y en las decisiones habitacionales.
Hoy Montevideo presenta desequilibrios territoriales profundos:
- zonas saturadas,
- otras con deterioro,
- el casco histórico perdiendo dinamismo,
- y el teletrabajo reduciendo la demanda de oficinas tradicionales.
A esto se suma la percepción de impuestos altos frente a contraprestaciones insuficientes, un punto que influye en la valoración de propiedades y en la motivación de los compradores.
La planificación urbana vuelve a colocarse en el centro del debate: dónde se construye importa tanto como cuánto se construye.
4. Permisos lentos: un freno directo a la inversión
Para desarrolladores y constructoras, el cuello de botella más crítico son las demoras en permisos y aprobaciones.
Esto genera:
- obras postergadas,
- menor actividad en la cadena de construcción,
- y una pérdida clara de competitividad.
Uruguay tiene proyectos en carpeta y demanda real, pero la velocidad de ejecución no acompaña.
En un sector intensivo en capital, la previsibilidad administrativa es tan importante como los incentivos fiscales.
5. La demanda sigue firme: viviendas nuevas, amenities y tecnología
A pesar de los desafíos, el mercado uruguayo mantiene atractivos sólidos:
- fuerte demanda en alquileres,
- interés sostenido por viviendas nuevas,
- y una preferencia creciente por proyectos con amenities, eficiencia energética y espacios comunes.
Las nuevas generaciones priorizan comodidad, seguridad y diseño, lo que impulsa un tipo de desarrollo más moderno.
Incluso cuando el comprador inicial es un inversor, el destino final de la unidad sigue siendo el residente. Esto obliga a alinear inversiones con necesidades habitacionales reales.
6. Megaproyectos: una herramienta clave, pero con cambios en el horizonte
El régimen de megaproyectos seguirá siendo un motor relevante para 2026.
La decisión de mantener transitoriamente un umbral accesible se interpreta como un mensaje positivo para los desarrolladores.
Sin embargo:
- a partir de 2028, la inversión mínima aumentará considerablemente;
- y se incorporarán criterios ambientales y de empleo.
Esto puede concentrar el mercado en operadores más grandes, a la vez que empujará a los proyectos hacia un modelo más sofisticado y sostenible.
Conclusión: 2026 será el año del ordenamiento, no del crecimiento acelerado
El sector inmobiliario en Uruguay no enfrenta una crisis, pero sí un conjunto de desafíos que exigen coordinación y visión de largo plazo.
Las claves para un crecimiento saludable serán:
- mejor regulación sectorial,
- eficiencia estatal,
- políticas integrales de vivienda,
- planificación urbana renovada,
- y proyectos capaces de atraer residentes e inversión.
Si estos elementos convergen, el mercado tiene alto potencial para crecer de forma equilibrada y sostenible.
Si no, existe el riesgo de que la inversión avance de manera fragmentada, sin resolver los problemas estructurales de acceso y desigualdad territorial.