Uruguay cerró 2025 con más de USD 2.700 millones en compraventas de inmuebles. En 2026, el mercado llega consolidado, pero con señales que compradores y vendedores deben leer bien para tomar decisiones inteligentes.
Si algo demostró el mercado inmobiliario uruguayo en los últimos años es que tiene una solidez poco común en la región. Cambios de gobierno, dólar a la baja, incertidumbre regional: ninguno de esos factores logró torcer la curva. Y 2026 no es la excepción.
Pero “solidez” no significa “todo igual”. Hay zonas que crecen más que otras, tipologías que escasean, y una variable que está generando debate en el sector: el precio de las propiedades usadas. Entender estos matices es la diferencia entre una buena decisión y una costosa.
Lo que busca el mercado hoy
Los datos del último informe de InfoCasas son claros: los apartamentos dominan el 73% de la demanda en ventas, y dentro de ese universo, el de un dormitorio es la unidad estrella. Representa el 42% de las búsquedas, preferido tanto por el inversor como por el comprador final. Los monoambientes y los de dos dormitorios completan el podio.
En términos de precios, más de la mitad de la demanda de compra —el 54%— apunta a propiedades de hasta USD 150.000. No es casualidad: ese rango coincide exactamente con el perfil del inversor que entra al mercado con el objetivo de rentar y convertir la propiedad en una fuente de ingresos en el corto plazo.
Un apartamento en alquiler se coloca en menos de un mes en promedio. Para el inversor, eso significa que la inversión empieza a generar retorno casi de inmediato. La rentabilidad bruta en Montevideo promedia el 6% anual.
La oportunidad en las casas: un mercado con tensión
Mientras los apartamentos crecen en oferta, las casas son el segmento con mayor presión de demanda insatisfecha. Zonas como Ciudad de la Costa y Canelones muestran una brecha de hasta 10 puntos porcentuales entre lo que la gente busca y lo que está disponible. Las familias que quieren patio, parrillero y espacio encuentran una oferta que simplemente no alcanza.
Para quien tiene una casa en estas zonas y está pensando en vender, el momento es favorable. La escasez de oferta sostiene los precios y acelera los tiempos de cierre.
El tema del momento: el precio de las propiedades usadas
La discusión más relevante de las últimas semanas en el sector la instaló el economista Federico González Rouco en el Foro de la Construcción Converge: el metro cuadrado usado está atrasado cerca de un 27% respecto de donde debería estar. Ese desajuste dificulta las ventas, reduce las operaciones y frena el desarrollo.
Propietarios que fijan precios por encima del valor de mercado —ya sea por afecto, por necesidad financiera, o por compararse con propiedades nuevas— generan lo que en el sector se llama una propiedad “quemada”: publicada por meses sin ofertas, perdiendo visibilidad y poder de negociación.
La clave, en este contexto, es la tasación profesional. No el precio que el propietario necesita, sino el que el mercado está dispuesto a pagar hoy. Esa diferencia puede costar meses de demora o miles de dólares en negociación forzada.
Uruguay sigue siendo un imán para el inversor internacional
Los compradores europeos y estadounidenses siguen mirando Uruguay con atención creciente. La estabilidad jurídica, la transparencia institucional y el régimen de Vivienda Promovida —con exoneración impositiva por 10 años— hacen de Montevideo uno de los mercados más atractivos de la región para proteger capital en activos tangibles.
El 84% de las búsquedas en los portales proviene de Uruguay, pero Argentina representa el 10%, y hay registros relevantes desde Chile, Estados Unidos y Europa. Punta del Este y el corredor hacia Canelones son los destinos preferidos del inversor externo.
¿Qué significa todo esto para vos?
Si estás pensando en vender: el mercado funciona, pero ya no admite precios fuera de la realidad. Una tasación precisa y una estrategia de presentación correcta marcan la diferencia entre vender en 90 días o estar en los portales un año.
Si estás buscando comprar o invertir: hay oportunidades reales, especialmente en el segmento de uno y dos dormitorios, en barrios emergentes con crecimiento interanual importante, y en el segmento de casas donde la demanda supera a la oferta.
En ambos casos, lo que hace la diferencia es contar con alguien que conozca el mercado de verdad: los números, las zonas, los tiempos y la negociación.
¿Tenés una propiedad o estás buscando una?
En Suárez Figari te asesoramos con datos reales del mercado. HABLEMOS